Ferienimmobilie in Deutschland oder lieber im Ausland erwerben? Worauf muss ich als Käufer / Verkäufer achten?
- 21/04/2023
- Interviews
Hallo Sergio, schön, dass du dir die Zeit genommen hast für dieses kurze Interview. Bevor wir starten: Wer bist du und was machst du?
Servus, Jacek. Vielen Dank für die Einladung!
Ich bin ein spanischer Immobilienmakler, der vor etwa 20 Jahren von Alicante nach Deutschland gezogen ist und wohne derzeit in Augsburg.
Ich bin in der Immobilienbranche überall in Deutschland tätig, wo es auch heute noch viele Projekte und Möglichkeiten gibt, aber auch auf internationaler Ebene. Im Grunde in jedem Markt, wenn das Geschäft sich für alle rechnet.
Kannst du uns etwas über deinen Werdegang und deine Erfahrungen im Immobiliengeschäft erzählen, insbesondere im Bereich der Ferienimmobilien?
Ich begann, mich mit Immobilien zu beschäftigen, weil ich an meine Kinder und meine eigene Zukunft dachte. Nachdem ich mir einige Kenntnisse angeeignet hatte, wurde ich von einem Freund angesprochen, der mich mit dem Argument, dass ich bereits die richtige Persönlichkeit und die richtigen Fähigkeiten besitze, dazu motivierte, ins Berufsleben einzusteigen. Er riet mir, bei denen einzusteigen, da er zu dieser Zeit selbst für E&V tätig war.
2019 habe ich mein Soloprojekt gestartet, weil mir irgendwann klar wurde, dass es neben dem lokalen Markt auch viele Möglichkeiten auf dem ausländischen Markt gabt. Keiner der Agenten um mich herum schien sich aufgrund der Sprachbarrieren für den internationalen Markt zu interessieren.
So kam es, dass ich erkannte, dass meine Sprachkenntnisse die Brücke sein könnten, die einige Leute brauchten, um den Mut zu finden, eine Immobilie im Ausland zu kaufen.
Wofür steht das Akronym WOWOBE?
Ich war schon immer ein Dienstleistungsmensch, dem es Spaß macht, Probleme zu lösen und andere Menschen zufriedenzustellen. All das, zusammen mit der Idee, eine schöne Lebensqualität zu erreichen, führte zu WOhl WOhnen BEratung (WoWoBe).
Das ist auch der Grund, warum ich versuche, Immobilien zu vermitteln, die mit der Idee des angenehmen Lebens übereinstimmen.
Was sind die wichtigsten Faktoren, die man beim Kauf oder Verkauf einer Ferienimmobilie in Deutschland beachten sollte?
Der wichtigste Faktor für die meisten Menschen ist die Finanzierung der Immobilie.
Deutsche Banken werden dies nicht tun, wenn der Käufer noch kein Vermögen in Deutschland hat. Wenn jedoch etwas vorhanden ist, ist es definitiv besser, die Finanzierung hier zu bekommen, da die Einstiegsbedingungen im Ausland (insbesondere in Spanien und Italien) bei weitem schlechter sind.
Schließlich versuche ich als Makler natürlich, meine Kunden zu unterstützen und ihnen Kontakte zu vermitteln, damit sie alle ihre Bedürfnisse abdecken können. All diese Vorbereitungen sind jedoch nutzlos, wenn die Immobilie meines Kunden nach Abschluss des Geschäfts nicht gefunden und gebucht wird, um profitabel zu sein.
Hier bringt FEWOLINO eine Menge Wert in die Gleichung, sowohl für meinen Kunden als auch (indirekt) für mich.
Die Menge der Angebote, die online zu finden sind, ist überwältigend. Die richtige Strategie und Online-Präsenz, um die Aufmerksamkeit derjenigen zu gewinnen, die Kunden sein könnten, ist daher entscheidend für den Erfolg der Investition.
Was sind die wichtigsten Faktoren, die man beim Kauf einer Ferienimmobilie im europäischen Ausland beachten sollte?
Im Großen und Ganzen ist das Verfahren dem in Deutschland recht ähnlich, doch gibt es auf jedem Markt einige Besonderheiten. Auf dem spanischen und dem italienischen Markt wird in der Regel eine “Reservierungsvereinbarung” als erste Stufe des Kaufprozesses abgeschlossen.
Diese ist bereits verbindlich und sieht Strafen für die Partei vor, die ihren Teil der Abmachung nicht einhält.
Ein weiterer wichtiger Faktor, wenn der Käufer beabsichtigt, eine Wohnung für kurze Zeit zu mieten, ist die genaue Kenntnis der örtlichen Vorschriften. Einige Regionen sind sehr daran interessiert, Investoren anzuziehen, während andere versuchen werden, sie zu demotivieren, daher sollten Sie die regionalen/lokalen Vorschriften kennen.
Also ähnlich wie in Deutschland, wo jedes Bundesland eine gewisse Freiheit hat, über sein Gebiet zu entscheiden, sollte man nicht erwarten, dass die Vorschriften in einem fremden Land nur auf nationaler Ebene gelten.
Du hast spanische Wurzeln, Sergio, und kennst sowohl den spanischen als auch den deutschen Markt sehr gut. Wie unterscheidet sich der Immobilienmarkt in Deutschland von anderen europäischen Ländern, insbesondere von Spanien?
Wie bereits erwähnt, gibt es in der Tat Unterschiede, auch wenn das Verfahren selbst auf der gleichen Grundlage beruht: Ein Notar muss beteiligt sein und ist ein neutrales Element, das die Rechtmäßigkeit des Prozesses überwacht.
Interessant ist jedoch, dass der Prozess in Spanien etwas transparenter ist als in Deutschland, da es einfacher ist, einige grundlegende Informationen über die Immobilie, die man zu kaufen beabsichtigt, zu erhalten.
Welche aktuellen Trends gibt es im Bereich der Ferienimmobilien, die Vermieter kennen sollten?
Ich persönlich würde nicht wirklich dafür plädieren, irgendeinem Trend zu folgen. Ich glaube, dass es viel besser ist, eine persönliche Analyse vorzunehmen, um zu bestimmen, welche Art von Investor wir sind:
– Wollen wir stabile, moderate Erträge oder saisonale Schwankungen mit dem Ziel der Gewinnmaximierung?
– Wollen wir kaufen, um reinen Profit zu machen, oder um es auch für uns selbst zu nutzen?
– Planen wir, die Immobilie ein paar Wochen im Jahr zu nutzen oder gar nicht?
Abhängig von diesen und anderen Präferenzen sollten wir eine Strategie wählen, die unseren Vorstellungen entspricht, und uns der möglichen Folgen dieser Wahl bewusst sein und sie akzeptieren.
Ich würde aber immer eine Art Hybridmodell empfehlen, das es ermöglicht, eine gute Kapitalrendite zu erzielen und es gleichzeitig für die eigene Freizeit, ab und zu, zu nutzen.
Welche rechtlichen Aspekte sollten Vermieter von Ferienimmobilien beachten, insbesondere beim Kauf oder Verkauf von Immobilien?
Neben dem, was wir bereits über die örtlichen Vorschriften besprochen haben, musst du auch die Wohngemeinschaft berücksichtigen.
In manchen Fällen werden Wohnungen mit einer bestehenden Lizenz für die Kurzzeitvermietung verkauft. Wenn das der Fall ist, braucht man keine Angst zu haben, denn die bestehenden Lizenzen werden respektiert. Wenn eine Immobilie jedoch keine solche Lizenz hat und du dich um eine solche bemühst, solltest du die Hausverwaltung um eine Rückmeldung bitten, um sicherzugehen, dass das Gebäude nicht bereits beschlossen hat, Kurzzeitvermietungen zu verbieten.
Ein weiterer wichtiger Punkt, der auf dem spanischen Markt anders als in Italien zu beachten ist, ist, dass es in keinem Fall die Möglichkeit gibt, eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen. Vor allem aus diesem Grund und wegen der Berechnung der Steuern, die bei einem Verkauf anfallen, sollte man jede einzelne Quittung über die Ausgaben für die Instandhaltung und Verbesserung der Immobilie aufbewahren.
Was sind deiner Meinung nach die wichtigsten Vor- und Nachteile von Ferienimmobilien als Investitionsmöglichkeit?
Meiner Meinung nach ist der aktuelle Markt für Familien, die eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen wollen, sehr schwierig, aber für Investoren ist der Markt derzeit sehr interessant.
Es ist klar, dass die Kalkulationen und Ertragsprognosen für eine Immobilie unabhängig von Steuervergünstigungen sinnvoll sein müssen. Das war schon immer die Grundregel für eine langfristige Investition und bleibt auch so.
Allerdings spricht nichts dagegen, sich auch die Zahlen anzusehen, die sich aus solchen Privilegien ergeben. Wenn man bedenkt, wird dann feststellen, dass die Hebelwirkung, die man durch eine Hypothek erzielen kann, und die Steuervergünstigungen (die eine ermöglichen, “verlorenes Geld” aus den Händen des Staates zurückzuholen und es in persönlichen Reichtum zu verwandeln) für eine Immobilieninvestition sprechen.
Bei der Betrachtung der Vor- und Nachteile kommen wir in beiden Fällen auf dasselbe Thema: das Eigenkapital.
Zwar sind die Preise in Spanien und Italien deutlich niedriger, vor allem wenn man die Lebensqualität berücksichtigt, die die Standorte zu bieten haben, aber dennoch sind die Eintrittskriterien nicht unerheblich. Beide Länder sind restriktiv, wenn es um die Finanzierung von Ausländern geht, und die Kreditkonditionen sind dazu deutlich schlechter als die, die man in Deutschland gewohnt ist. Das macht sie weniger attraktiv für erfahrene Investoren, die bereits mehrere Immobilien in Deutschland besitzen.
Also zusammengefasst:
Die Vorteile sind der Gesamtpreis und die “Leichtigkeit”, einen positiven Cashflow zu haben an einem Ort, der sich selbst trägt bzw auszahlt, bis wir uns dort zur Ruhe setzen können.
Die Nachteile sind die Sprachbarriere, die ich versuche, für meine Kunden zu überwinden, und vor allem die Finanzierung (es sei denn, man hat genug Vermögen in Deutschland, um von seiner Bank eine Finanzierung für ein Auslandsgeschäft zu bekommen).
Ich habe auf deiner Website gesehen, dass du ein sehr breites Portfolio hast - ich habe u.a. ein Palast und ein Hotel in Polen gesehen. Was hat es damit auf sich?
Ironischerweise ist das eine positive Konsequenz aus den Einschränkungen, die wir während der Pandemie erlebt haben. Die Immobilienbranche hat sich schon seit fast einem Jahrzehnt in die virtuelle Welt begeben, aber das Tempo war relativ langsam. Das musste sich in dem genannten Zeitraum drastisch ändern.
Dadurch, dass nun jeder online verfügbar ist, eröffnete sich die Möglichkeit, sich auf einer völlig neuen Ebene zu vernetzen. Da ich Spanisch, Englisch, Deutsch und Italienisch spreche, habe ich mir die Zeit genommen, zuverlässige Kollegen in Europa, den Emiraten, den USA, Lateinamerika und Asien zu finden…
Letztendlich sind Immobilienmakler wie Ärzte oder Anwälte in einem Geschäft tätig, das früher oder später jedes Publikum anspricht, auch wenn die Bedürfnisse sehr unterschiedlich sind. So brauchen manche Menschen eine Wohnung für sich selbst, während andere große Geldbeträge für sich arbeiten lassen müssen.
Ich möchte jedem Einzelnen etwas bieten, und das ist möglich, wenn man versteht dass, statt Konkurrenz, die Zusammenarbeit mit anderen Kolleginnen und Kollegen ein mächtiges Mittel ist, um allen auf dem Markt etwas bieten zu können.
Angenommen, die Leserin oder der Leser möchte mehr über die WoWoBe und den Kauf / Verkauf von Ferienimmobilien erfahren, wo findet man euch?
Die besten Möglichkeiten zur Kontaktaufnahme sind sicherlich die digitalen Kanäle oder direkt via E-Mail unter info@wowobe.de
Neben unserer eigenen Unternehmenswebsite sind wir derzeit auch auf Linkedin und Instagram (@wowobe_immobilien) vertreten. Letzteres ist derzeit am relevantesten, da es eine gesunde Mischung aus geschäftlichen, privaten und auch pädagogischen Inhalten ermöglicht. Was die Erstellung von Inhalten angeht, so haben wir in den letzten zwölf Monaten einen Schwenk vollzogen und uns von dem entfernt, was die anderen Agenturen tun. Wir haben das Prinzip den “Online-Verkaufskatalog” hinter uns gelassen und uns hauptsächlich darauf konzentriert, einfach Spaß daran zu haben, Geschichten rund um einige Objekte, die sich in unserem Portfolio befinden (oder befanden), zu erstellen.
Youtube und/oder Tiktok könnten auch bald folgen, aber der Ton und die Richtung sind noch nicht klar.
Einige unserer Angebote sind auch in der einen oder anderen Immobiliensuchmaschine zu finden, aber die aktuellste Informationsquelle ist sicherlich unsere eigene Website www.wowobe.de.
Es ist eine Herausforderung, mit so vielen Einstiegspunkten Schritt zu halten, aber trotzdem hoffen wir, in den sozialen Medien noch aktiver zu werden, um erreichbar zu sein und auch einem breiten Publikum einen Mehrwert in mehreren Sprachen zu bieten.
Interview geführt von: Jacek Poplawski, MSc.
Mehr über Sergio und die WOWOBE findest du auf BNI-Bayern, ImmoScout24 und natürlich unter www.wowobe.de
Jacek Poplawski
Jacek ist ein ehemaliger Booking.com-Mitarbeiter und Gründer von Fewolino. Er ist auf Online-Marketing, Business Development und SEO spezialisiert.
Seit 2019 helfen Agnes und Jacek FEWO-Vermietern, online mehr Sichtbarkeit aufzubauen, Provisionen zu sparen und sich unabhängiger von großen Buchungsportalen zu positionieren.
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