🏡 Nutzungsänderung für Ferienwohnung & Ferienhaus: Anleitung für Gastgeber
Du möchtest deine Immobilie über Airbnb oder Booking.com vermieten – bist dir aber unsicher, ob das baurechtlich überhaupt erlaubt ist?
Dann solltest du dich unbedingt mit dem Thema Nutzungsänderung (Umnutzung) befassen.
Denn: Ohne offizielle Genehmigung drohen nicht nur rechtliche Konsequenzen, sondern auch Versicherungslücken, Ärger mit Nachbarn oder sogar Rückbauanordnungen durch das Bauamt.
In diesem Artikel erfährst du:
✅ Was eine Nutzungsänderung überhaupt ist
✅ Wann du sie brauchst – und was passiert, wenn du sie ignorierst
✅ Welche Anbieter dich bei der Umnutzung unterstützen
✅ Wie du Konflikte mit Behörden und Nachbarn vermeidest
mehr als 3.543 Vermieter folgen uns bereits
Was ist eine Nutzungsänderung (Umnutzung)?
Der Begriff „Nutzungsänderung“ beschreibt die Änderung des genehmigten Zwecks einer Immobilie.
Wenn deine Wohnung oder dein Haus ursprünglich als Dauerwohnraum genehmigt wurde, aber tageweise an Feriengäste vermietet wird, handelt es sich baurechtlich um eine neue Nutzung.
Das Problem: Viele Vermieter:innen gehen davon aus, dass bestehende Nutzung = genehmigte Nutzung bedeutet. Das ist falsch.
👉 Entscheidend ist nicht, wie die Immobilie genutzt wird, sondern was laut Bauakte erlaubt ist.
Was passiert, wenn du ohne Nutzungsänderung vermietest?
1. Rechtliche Konsequenzen
Wenn du ohne Genehmigung vermietest, kann dir das Bauamt die Nutzung untersagen, Bußgelder verhängen oder sogar den Rückbau baulicher Änderungen verlangen. Besonders brisant wird es, wenn eine Stadt eine Zweckentfremdungssatzung erlässt – wie z. B. in Berlin, München oder Köln. Was dann passiert:- Sofortige Beendigung der Vermietung
- Einnahmeverluste durch Stornierungen
- Vertragsstrafen durch Portale wie Airbnb oder Booking.com
2. Versicherungsschutz & Haftung
Auch deine Versicherung könnte die Regulierung verweigern, wenn die Nutzung nicht zur Police passt. Ein Beispiel: Nach einem Wasserschaden stellt sich heraus, dass die Wohnung als Beherbergungsbetrieb genutzt, aber nur als Wohnraum versichert war. Die Folge: Keine Zahlung – und im schlimmsten Fall haftest du sogar gegenüber Dritten.3. Konflikte mit Nachbarn & Öffentlichkeit
Die Umnutzung von Wohnraum ist nicht nur eine rechtliche, sondern auch eine gesellschaftliche Debatte. Gerade in Regionen mit Wohnraummangel kann die gewerbliche Kurzzeitvermietung zu Frust führen – bei Nachbarn, Presse und Lokalpolitik. Typische Folgen:- Beschwerden bei der Stadt
- negative Medienberichterstattung
Wann benötigst du eine Nutzungsänderung?
Sobald du Wohnraum regelmäßig, kurzfristig und gewerblich vermietest – z. B. über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com – ist eine baurechtliche Prüfung Pflicht.
Typische Szenarien:
- Altbauwohnung, die an wechselnde Gäste vermietet wird
- Einliegerwohnung mit täglichem Gästewechsel
- Ferienhaus in Wohngebiet ohne genehmigten Beherbergungsstatus
📎 Mehr dazu: Was bei der Umwandlung von Wohnraum zu Ferienunterkünften rechtlich zu beachten ist (Link zum anderen Artikel ➡️ Anbieter Nutzungsänderung)
Schritt für Schritt zur genehmigten Nutzungsänderung
1. Klär dein Spielfeld: Was gilt bei dir vor Ort?
Bevor du Pläne schmiedest: Check die Lage.
Ist deine Unterkunft in einem Wohngebiet? Mischgebiet? Hat deine Stadt eine Zweckentfremdungssatzung?
🔍 Frag beim Bauamt oder Stadtplanungsamt nach – oder lass es von einem Architekten prüfen.
Denn: Jede Stadt, jedes Bundesland hat eigene Regeln. Was in Cuxhaven erlaubt ist, kann in München illegal sein.
2. Hol dir Profis ins Boot (und nicht Cousin Peter)
Eine Nutzungsänderung beantragt man nicht „mal eben online“.
Du brauchst eine bauvorlageberechtigte Person – in der Regel: Architekt:in, Planer:in oder Bauzeichner:in.
Die kümmern sich um:
- Grundriss, Lageplan, Nutzungsbeschreibung
- Prüfung des Bebauungsplans
- die eigentliche Kommunikation mit dem Bauamt
💡 Tipp: Nicht jeder Architekt kennt sich mit Ferienvermietung aus. Setz auf jemanden, der schon Anträge für Kurzzeitvermietungen gestellt hat. Hier findest du Empfehlungen (LINK ZUM ANDEREN ARTIKEL).
3. Passt deine Nutzung zum Gebiet?
Wenn du in einem reinen Wohngebiet bist, kann es tricky werden.
Denn Ferienwohnungen gelten oft als gewerbliche Nutzung oder „Fremdenbeherbergung“. Und das ist dort nicht immer erlaubt.
Dein Architekt prüft:
- Was im Bebauungsplan steht
- ob Bestandsschutz greift
- ob du ggf. eine Bauvoranfrage stellen solltest
➡️ Keine Panik: Auch abgelehnte Fälle wurden mit der richtigen Argumentation schon genehmigt.
4. Antrag einreichen & Geduld mitbringen
Wenn alle Unterlagen fertig sind, geht’s ans Eingemachte:
Der Antrag auf Nutzungsänderung wird beim zuständigen Bauamt eingereicht.
Und jetzt? Warten.
Die Bearbeitungszeit variiert – von 4 Wochen bis 6 Monaten ist alles drin. In der Zwischenzeit:
✅ Bleib erreichbar
✅ Halte Rückfragen bereit
✅ Bau nichts um, bevor du grünes Licht hast
5. Versicherung anpassen & durchatmen
Sobald die Genehmigung da ist: Glückwunsch! 🎉
Aber du bist noch nicht ganz durch. Jetzt heißt’s:
→ Versicherung updaten
Eine Ferienwohnung braucht eine andere Police als Dauerwohnraum.
Sprich mit deiner Versicherung, erkläre die Nutzung, pass deine Deckung an.
Denn nur so bist du im Schadensfall wirklich abgesichert – für dich und deine Gäste.
Was tun, wenn dein Antrag abgelehnt wird?
Auch das kann passieren – etwa wenn dein Objekt in einem reinen Wohngebiet liegt oder nicht alle baurechtlichen Anforderungen erfüllt.
Aber: Eine Ablehnung ist nicht immer endgültig.
Was du tun kannst:
- fachliche Beratung einholen (z. B. durch Umnutzung.de)
- Bauvoranfrage oder Widerspruch einreichen
- rechtliche Prüfung durch Anwalt oder Sachverständige
- ggf. Kompromisslösung wie Zwischenvermietung (z. B. für Monteure)
Hinweis: Viele Fälle scheitern nicht am Gesetz – sondern an der Formulierung oder fehlenden Unterlagen im Antrag.
Warum sich die Nutzungsänderung für dich lohnt
Klar, so ein Antrag klingt erstmal nach Bürokratie-Berg.
Aber: Wer die Genehmigung hat, schläft besser – wirtschaftlich, rechtlich und menschlich.
Hier sind die vier größten Vorteile, warum sich die Umnutzung nicht nur lohnt – sondern langfristig bezahlt macht.
1. Rechtliche Sicherheit statt Bauchschmerzen
Du musst dich nicht mehr fragen, ob irgendwann ein Brief vom Amt kommt.
Oder ob ein frustrierter Nachbar deine Vermietung meldet.
Mit einer offiziellen Genehmigung hast du den Rücken frei.
Du vermietest legal, transparent – und kannst jederzeit belegen: „Alles genehmigt. Alles sauber.“
2. Versicherungsschutz, der wirklich greift
Ohne Nutzungsänderung kann’s im Ernstfall richtig teuer werden.
Ein Wasserschaden?
Ein Brand?
Ein Haftungsfall?
Wenn deine Versicherung dann sagt: „Nicht gedeckt – falsche Nutzung“, bist du allein.
Mit einer genehmigten Umnutzung kannst du deine Police sauber anpassen – und weißt:
Im Schadensfall bist du auf der sicheren Seite.
3. Wertsteigerung deiner Immobilie
Eine genehmigte Ferienwohnung ist mehr als eine nette Idee – sie ist ein handfestes Verkaufsargument.
Gerade in beliebten Lagen kann eine offizielle Nutzungsänderung:
- den Verkehrswert erhöhen
- bei Banken Vertrauen schaffen
- Investoren oder Käufer überzeugen
Denn: Wer legal vermietet, hat eine bessere Verhandlungsposition.
4. Frieden mit Nachbarn & Behörden
Nichts stresst mehr als ständige Spannungen mit der Hausgemeinschaft oder der Stadt.
Eine genehmigte Nutzung schafft Klarheit: für dich – aber auch für dein Umfeld.
Du zeigst:
„Ich mache das hier nicht nebenher. Ich mache das richtig.“
Und das wird nicht nur von Ämtern honoriert, sondern auch von den Menschen um dich herum.
Zwei Wege – zwei Realitäten: Was in der Praxis passiert
Manchmal sind es nicht die Gesetze, sondern die Entscheidungen im Alltag, die darüber bestimmen, wie stabil dein Vermietungsgeschäft läuft.
Hier zwei echte Szenarien, wie sie unsere Community regelmäßig erlebt:
Beispiel 1: Unvorbereitet Vermietet
Anna hat eine charmante Altbauwohnung in der Innenstadt geerbt.
Sie denkt: „Ich vermiete die einfach über Airbnb – macht ja jeder.“
Der Anfang läuft gut: gute Auslastung, top Bewertungen, nette Gäste.
Doch nach einem Jahr kommt Post vom Bauamt. Ein Nachbar hat sich beschwert.
→ Keine genehmigte Nutzungsänderung
→ Verstoß gegen die Wohnraumschutzsatzung
→ Sofortige Nutzungsuntersagung
→ 6.000 € Bußgeld und Rückbaupflicht
Sie muss laufende Buchungen stornieren, verliert das Vertrauen der Gäste – und hat plötzlich keine Einnahmen mehr.
Heute sagt sie: „Ich hätte lieber vorher geprüft, ob’s überhaupt erlaubt ist.“
Beispiel 2: Vorausschauend Investiert
Marc kauft ein kleines Apartment in einem Kurort – bewusst zur Kurzzeitvermietung.
Noch vor der ersten Möbellieferung spricht er mit einem Architekten, prüft Bebauungsplan und Bauakte.
→ Ergebnis: Nutzungsänderung notwendig, aber machbar
→ Antrag wird sauber gestellt
→ Drei Monate später: Genehmigung liegt vor
Marc kann beruhigt starten. Seine Versicherung ist angepasst, die Behörde kennt ihn – und selbst die Nachbarn sind entspannt, weil er offen kommuniziert.
Sein Vorteil:
- Er kann die Immobilie rechtssicher bewerben
- Er erzielt höhere Preise
- Und falls er verkauft: Die Genehmigung ist ein echtes Asset und steigert den Wert der Immobilie
(Namen sind nur Platzhalter bzw. wurde getauscht und Verwechslungen mit Teilnehmern unserer Fewo Marketing Akademie oder unserer Kundenstimmen nur Zufall)
Anbieter-Empfehlungen: Wer hilft bei der Nutzungsänderung?
Ich weiß, ganz schön viel …
Aber: Du musst nicht alles selbst machen – es gibt Anbieter, die sich auf genau diesen Fall spezialisiert haben.
Hier eine Auswahl empfehlenswerter Dienstleister:
- ✅ Umnutzung.de – Fewolizenz GmbH (Empfohlen von Fewolino)
- 🛠️ planecobuilding.de – Bestandsimmobilien & Altbaulösungen
- 📐 nutzungsänderung.de – Vermittlungsnetzwerk
- 🏡 soelzerplanung.de – Einliegerwohnungen, Tiny Houses
- ⚖️ planungswert.de – baurechtliche Prüfung & Strategie
👉 Details & Vergleich findest du in unserem großen Dienstleister-Ranking zur Nutzungsänderung
Fazit: Kurzzeitvermietung braucht rechtliche Klarheit
Du willst professionell, stressfrei und langfristig erfolgreich vermieten? Dann mach den ersten Schritt – und hol dir Rechtssicherheit durch eine genehmigte Nutzungsänderung.
🔗 Lies dazu auch unseren Artikel:
👉 Die besten Anbieter für Nutzungsänderung in Deutschland
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Jacek Poplawski
Jacek ist ein ehemaliger Booking.com Account Manager (New partnerships) und Gründer von Fewolino. Er ist auf Online-Marketing im Kontext der Kurzzeitvermietung, Business Development und SEO spezialisiert.
Seit 2019 helfen Agnes & Jacek FEWO-Vermietern, online mehr Sichtbarkeit zu erzielen, eine starke Marke aufzubauen und sich unabhängiger von großen Buchungsportalen zu positionieren.
Hast du noch Fragen?
FAQ – Nutzungsänderung für Ferienwohnungen
Brauche ich eine Nutzungsänderung auch auf dem Land?
Ja – auch ohne Zweckentfremdungssatzung kann die Kurzzeitvermietung baurechtlich genehmigungspflichtig sein. Es gilt die jeweilige Landesbauordnung.
Wie lange dauert eine Nutzungsänderung?
Je nach Behörde: 2 bis 6 Monate. Oft dauern allein die Unterlagenerhebung & Bauaktenrecherche mehrere Wochen.
Was kostet eine Nutzungsänderung?
Je nach Objekt & Aufwand ca. 2.000–5.000 € (inkl. Architekt, Unterlagen, Behörden). Einmalig investiert – dafür dauerhaft rechtssicher.
Gibt es Förderungen oder Unterstützung?
Teilweise können Beratungsleistungen oder bauliche Maßnahmen über KfW oder Landesprogramme gefördert werden. Sprich dazu am besten mit einem spezialisierten Architekten.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung weitervermiete?
Bußgelder, Nutzungsuntersagung, Rückbauverpflichtung, keine Versicherung – mit anderen Worten: Es lohnt sich nicht.
