Der (wahrscheinlich) jüngste Vermieter Deutschlands | Interview mit Julius Blaßdörfer

Julius Blaßdörfer - jüngster Vermieter in Deutschland

Julius Blaßdörfer

Julius vermietet Ferienunterkünfte in Bayern und in Kroatien. Wir durften Julius einige Fragen zum Thema “erfolgreicher Vermieten” und “Aibnb-Arbitrage” stellen.

Servus Julius! Vielen lieben Dank, dass du dir die Zeit genommen hast, um mit uns über deine FEWOs in Bad Kissingen und deine Erfahrungen in der Kurzzeitvermietung bzw. FEWO-Branche. Wir freuen uns wirklich sehr, mit einem noch so jungen und dennoch hoch ambitionierten Menschen zu sprechen. Bevor wir beginnen: Magst du dich unseren Lesern kurz vorstellen?

Julius Blaßdörfer: Servus Jacek! Mein Name ist Julius Blaßdörfer, und ich bin der stolze Besitzer 2 wunderschönen Ferienwohnungen hier in Bad Kissingen. Ich bin 18 Jahre alt und somit wohl einer der jüngsten Vermieter in Bayern.

Meine Leidenschaft für die Kurzzeitvermietung begann schon früh, und heute freue ich mich, meine Erfahrungen und Erkenntnisse in dieser Branche zu teilen.

Julius, wie bist Du dazu gekommen, Ferienwohnungen zu vermieten, und was hat Dich an der Branche so gereizt?

Mein Vater hat mich schon früh in die Welt der Immobilien eingeführt. Eine leerstehende Wohnung von ihm gab mir den Anstoß, mich mit dem Thema Kurzzeitvermietung vertraut zu machen und mich selbst auszuprobieren.

Mit etwa 16 Jahren habe ich dann für meinen Vater ein Jahr lang eine Ferienwohnung vermarktet und verwaltet.

Schon beim ersten Gast merkte ich, dass hier mehr als nur eine Geschäftsidee dahinter steckte und so wurde es nach und nach zu meiner Leidenschaft, den Gästen, die nach Bad Kissingen kommen, einen schönen Aufenthalt zu ermöglichen.

Ich habe bis heute durch das Gastgeben viele tolle Menschen kennengelernt. 😊

Julius auf der SuperstayLive Messe in Augsburg 2023
Julius auf der SuperstayLive Messe in Augsburg 2023
Fachmesse für Ferienwohnungen und Ferienhäuser
Fachmesse für Ferienwohnungen und Ferienhäuser

Als "der jüngste Vermieter aus Bayern" hast Du sicherlich eine einzigartige Perspektive. Welche Tipps würdest Du angehenden Vermietern geben, insbesondere im Kontext von "Rent2Rent" bzw. "Airbnb Arbitrage"?

Angehenden Vermieter im Bereich “Rent2Rent” bzw. “airbnb Arbitrage” würde ich folgende Tipps geben:)

Gründliche Recherche:

Verstehe und recherchiere den lokalen Gastgebermarkt und die rechtlichen Rahmenbedingungen für Kurzzeitvermietungen. Eine solide Recherche ist entscheidend.

Zielgruppenanalyse:

Identifiziere deine Zielgruppe. Wer sind deine potenziellen Gäste? Richtet sich dein Angebot an Geschäftsreisende, Familien oder Touristen? Die Anpassung an die Zielgruppe beeinflusst sowohl deine Einrichtung bzw. Ausstattung und auch dein Marketing.

Professionelle Fotos:

Investiere in hochwertige Fotos für deine Inserate. Nichts ist so wertvoll wie perfekte Bilder für deine Profile – egal ob Buchungsportale, Google Maps oder deine Website. Emotionen verkaufen sich nur über hochwertige Bilder.
Treffen auf der FEWO-Fachmesse in Augsburg
Treffen auf der FEWO-Fachmesse in Augsburg: Agnes, Jacek und Julius (v.l.)

Wie wichtig ist gutes Marketing für den Erfolg in der Kurzzeitvermietung und welche Strategien haben sich für Dich bewährt?

Marketing ist sehr wichtig und meiner Meinung nach das A und O. Da immer mehr Anbieter auf den Markt drängen, ist es wichtig, kreatives Marketing zu betreiben, das sich von der Konkurrenz abhebt.

1. Hochwertige Fotos & Beschreibungen:

Professionelle Fotos und detaillierte, ansprechende Beschreibungen der Unterkunft sind unerlässlich. Sie helfen Gästen, sich ein Bild von meinem Angebot zu machen und erhöhen die Wahrscheinlichkeit einer Buchung bzw. Anfrage.

2. Gästebewertungen aktiv managen:

Positive Bewertungen sind Gold wert. Ich bemühe mich, exzellenten Service zu bieten und ermutige zufriedene Gäste, Bewertungen zu hinterlassen.

3. Offline Maßnahmen wie hochwertige Flyer

Bei mit haben überaschenderweise Flyer sehr gut funktioniert. Alle sprechen von Online Marketing, aber es gibt auch traditioneller Maßnahmen, die auch heute noch funktionieren.

Welche Buchungsportale nutzt du gerade für deine FEWOs in Bad Kissingen? Worauf sollten Vermieter bei der Auswahl von Buchungsportalen achten?

Aktuell nutze ich für meine Ferienwohnungen in Bad Kissingen eine Kombination aus Airbnb, Booking.com und meiner eigenen Webseite.

Diese Auswahl bietet mir einen ausgewogenen Mix aus Reichweite und Kontrolle.

Verbinden tue ich alle diese Plattformen über die Software Smoobu.

Airbnb:

Airbnb ist für seine breite Nutzerbasis bekannt und bietet eine hervorragende Plattform, um ein internationales Publikum zu erreichen. Die benutzerfreundliche Oberfläche der App und auch der Web App und die starke Community-Orientierung sind große Pluspunkte.

Booking.com:

Dank Booking kann ich ein breites Publikum erreichen, darunter auch Geschäftsreisende. Booking.com bietet außerdem umfangreiche Marketing-Tools und ist Markführer in DE.

Eigene Webseite:

Eine eigene Webseite ermöglicht es mir, meine Marke aufzubauen und direkte Buchungen ohne Kommission zu erhalten. Sie bietet volle Kontrolle über das Branding und die Kundenkommunikation.

Smoobu:

Als zentrales Verwaltungstool verknüpft Smoobu alle genannten Plattformen miteinander. Es erleichtert die Synchronisation von Buchungen und Kalendern, eliminiert das Risiko von Doppelbuchungen und verbessert die Effizienz meiner Arbeitsabläufe.

Insgesamt ist es wichtig, eine ausgewogene Mischung verschiedener Plattformen zu wählen und diese effektiv zu verwalten, um die größtmögliche Sichtbarkeit zu erzielen.
 
Ich würde auch immer dazu raten, wenn die Möglichkeit besteht, seine FW auf Nischenportalen zu präsentieren. Die arbeiten meist mit einer kleinen Jahresgebühr und sich entsprechen erschwinglich.

Mit welchen Marketing- und Werbemaßnahmen hast du die besten Erfolge erzielt, um deine beiden Ferienwohnungen in Bad Kissingen zu vermarkten?

Bei meinen beiden Ferienwohnungen in Bad Kissingen habe ich vor allem auf gute Fotos geachtet und wir sind auch direkt mit einer eigenen Vermieter-Website gestartet. Also neben den Buchungsportalen natürlich.

1. Hochwertige Fotos

Ich habe in hochwertige, professionelle Fotos investiert, um meine Ferienwohnungen bestmöglich zu präsentieren. Gute Fotos sind entscheidend, um das Interesse potenzieller Gäste zu wecken. Sie zeigen die Räume von ihrer besten Seite, heben Besonderheiten hervor und vermitteln ein realistisches und einladendes Bild der Unterkunft. Ich habe die Fotos nicht nur auf meiner eigenen Website verwendet, sondern auch auf allen Buchungsplattformen.

Before

After

2. Professionelle Website:

Mit meiner eigenen Website habe ich die volle Kontrolle über die Art und Weise, wie meine Ferienunterkünfte präsentiert werden. Ich habe darauf geachtet, dass die Website benutzerfreundlich, ansprechend gestaltet und für mobile Geräte optimiert ist. Die Website enthält detaillierte Informationen über die Apartments, die Umgebung und die Aktivitäten in Bad Kissingen. Außerdem haben wirein einfaches Buchungssystem integriert (Smoobu), das direkte Buchungen ermöglicht.
Beispiel Ferienwohnung Blaßdörfer
Die Website fusst auf dem Content Management System WordPress

Diese beiden Maßnahmen – professionelle Fotos und eine gut gestaltete Website – haben dazu beigetragen, meine Ferienwohnungen erfolgreich zu vermarkten.

Letztlich geht es darum, Vertrauen aufzubauen und einen professionellen Eindruck zu hinterlassen.

Wir reisen selbst viel und gerne. Auch wir achten auf eine ansprechende Präsentation der Unterkunft und natürlich das Produkt.

Ich bin ein großer Fan von sogenannten “fuckup nights” und durfte hier in Danzig zwei solcher Events besuchen und fand es mega! Das ist ein Franchise aus den USA, wo sich im Grunde Unternehmer aus den verschiedensten Branchen treffen und von ihren größten Fehlern bzw. “Fuckups” sprechen und man gegenseitig von seinen Fehlern lernt.

Magst du einige der größten Herausforderungen oder Fehler teilen, die Du hattest und was hast du daraus gelernt? Was würdest Du heute anders machen?

Spannende Frage!

-Nicht in der Anfangsphase auf Billige Monteurwohnungen setzen und eher auf professionelle hochwertige Unternehmen mit eine Garantie für Qualität

-Den größten Fehler, den wir gemacht haben ist, dass wir direkt mit zwei 93 m2 Wohnungen gestartet haben. Kleine Wohnungen sind deutlich besser, um einen geregelten und sicheren Cashflow zu haben und besser zu planen.

-Klare Kommunikation mit den Reinigungskräften (z.B. via WhatsApp)

– Wohnungen mit direkter Parkmöglichkeit sind deutlich attraktiver

Wie hast du die User Persona bzw. Zielgruppen für deine 2 Objekte in Bad Kissingen definiert?

Demographische Merkmale:

Ich habe Faktoren wie Alter, Geschlecht, Einkommen und Beruf meiner idealen Gäste berücksichtigt. Für Bad Kissingen, das bekannt für seine Heilbäder und historischen Sehenswürdigkeiten ist, habe ich mich auf eine etwas ältere Zielgruppe konzentriert, darunter Rentner und Paare mittleren Alters, die Entspannung und kulturelle Erlebnisse suchen.

Interessen und Vorlieben:

Basierend auf den Attraktionen in Bad Kissingen, wie den Thermalbädern, Parks und kulturellen Veranstaltungen, habe ich Personen angesprochen, die Interesse an Gesundheit, Wellness, Kultur und Geschichte haben.

Reiseverhalten und -erfahrung:

Ich habe mich auf Gäste konzentriert, die Wert auf Komfort und Qualität legen und bereit sind, für ein besseres Erlebnis etwas mehr zu bezahlen.

Welche Ratschläge hast du für Vermieter, die die Unabhängigkeit von Buchungsportalen anstreben und mehr Direktbuchungen erhalten möchten?

Zuerst sollten Sie in eine professionelle, benutzerfreundliche Webseite investieren, die für Mobilgeräte optimiert ist. Auf Ihrer Webseite sollten Sie detaillierte Informationen und ansprechende, professionelle Fotos Ihrer Unterkünfte bereitstellen.

Ein einfaches und sicheres Buchungssystem ist dabei essenziell, um den Buchungsprozess für potenzielle Gäste so reibungslos wie möglich zu gestalten.

Bieten Sie Anreize für Direktbuchungen, wie spezielle Rabatte oder zusätzliche Leistungen, um Gäste zu ermutigen, direkt über Ihre Webseite zu buchen.

Den Gästen, die über normalen Buchungsportalen Portalen einen Aufenthalt bei uns verbringen, anbieten, dass Sie bei der nächsten Buchung direkt über unsere Website tätigen sollen, da sie 5-15% Rabatt bekommen.

Schließlich ist es wichtig, die Erfahrungen Ihrer Gäste zu verbessern.

Zufriedene Gäste sind eher geneigt, direkt zu buchen und Ihre Unterkunft weiterzuempfehlen. Sorgen Sie für herausragenden Service und sammeln Sie aktiv Feedback, um Ihr Angebot kontinuierlich zu verbessern.

Durch die Umsetzung dieser Strategien können Sie die Abhängigkeit von Buchungsportalen reduzieren und die Anzahl der Direktbuchungen erhöhen.

Welche Rolle spielt Social Media Marketing in Deiner Vermietungsstrategie, und welche Plattformen empfiehlst Du Vermietern?

Durch unsere ältere Zielgruppe hat sozial Media noch keine merkbaren Unterschiede gemacht. Trotzdem nutze ich SM weiter um auf allen Portalen sichtbar zu sein.

Allein wegen dem Billboard Effekt ist es superwichtig auf allen Plattformen wie Pinterest, Instagram und co. vertreten zu sein.

Du arbeitest mit WordPress und Smoobu. Warum hast du dich für dieses Set-up entschieden?

Smoobu wurde mir empfohlen (von anderen Vermietern) und ich muss sagen, es ist sehr leicht damit zu arbeiten. WordPress ist von unserem Webdesigner ausgewählt, um maximale Performance und aus der website rauszuholen und viele kommunikative Plug.Ins zu benutzen.

Abschließend, was würdest du angehenden FEWO-Vermietern gerne mitgehen auf Ihre Reise ins Unternehmertum?

Sei offen für neues und dich stetig weiterzubilden.

Reinvestiere in dein Produkt. Qualität zahlt sich aus.

Besucht uns gerne in Bad Kissingen!

Unsere Vermieter-Website: ➡️  ferienwohnung-badkissingen.com

Besucht uns gerne auch auf Instagram, unter ➡️  @fewo_badkissingen

Interview geführt von: Jacek Poplawski

Jacek Poplawski - Fewolino Web Design & Coaching Studio

Jacek Poplawski, MSc.

Jacek ist ein ehemaliger Booking.com-Mitarbeiter und Gründer von Fewolino. Er ist auf Online-Marketing, Business Development und SEO spezialisiert.

Seit 2019 helfen Agnes und Jacek FEWO-Vermietern, online mehr Sichtbarkeit aufzubauen, Provisionen zu sparen und sich unabhängiger von großen Buchungsportalen zu positionieren.

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Jacek von Fewolino auf der Messe in Augsburg
Agnes von Fewolino auf der SuperStay.Live Messe
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