Ranking: Die besten Dienstleister für Nutzungsänderung in Deutschland 🇩🇪
Viele Gastgeber:innen starten mit Herz und Vision – aber vergessen den wichtigsten Schritt: die Genehmigung.
Denn ohne rechtssichere Nutzungsänderung drohen Bußgelder, Verkaufswertverlust oder sogar Untersagungen durch das Bauamt.
Wir zeigen dir die besten 5+ Anbieter für Nutzungsänderung in Deutschland. #Umnutzung #Kurzzeitvermietung
Egal ob du Ferienwohnungen, Chalets oder Ferienhäuser vermietest – diese Dienstleister sorgen für stressfreie Nutzungsanträge und saubere Abwicklung bei den entsprechenden Ämtern.
Was bedeutet Nutzungsänderung bei Ferienwohnungen überhaupt?
Von Wohnraum zu Ferienunterkunft – was sich ändert
Wer seine Wohnung oder sein Haus als Ferienunterkunft vermieten möchte, macht mehr als nur ein paar Möbel hübsch – er verändert rechtlich gesehen die Art der Nutzung.
Und genau hier liegt der entscheidende Punkt: 
Nicht die tatsächliche Nutzung zählt – sondern der letzte genehmigte Zustand der Immobilie.
Das heißt:
Auch wenn deine Wohnung schon seit Jahren tageweise vermietet wird, bedeutet das nicht automatisch, dass sie dafür baurechtlich genehmigt ist. Entscheidend ist, wie das Objekt ursprünglich genehmigt wurde – also als reiner Wohnraum oder bereits mit touristischer Nutzung.
Was sich bei einer Nutzungsänderung konkret ändert:
- Die Immobilie gilt nicht mehr als Wohnraum, sondern wird – je nach Umfang – als Ferienwohnung oder sogar als gewerblicher Beherbergungsbetrieb eingeordnet.
- Daraus ergeben sich andere baurechtliche Anforderungen: z. B. an Brandschutz, Stellplätze oder Lärmschutz.
- Je nach Bundesland oder Kommune gelten zusätzliche Auflagen, z. B. für Zufahrten, Müllentsorgung oder Barrierefreiheit.
Welche Gesetze und Vorschriften gelten?
Die Umnutzung zur Ferienwohnung betrifft mehrere rechtliche Ebenen – hier die wichtigsten:1. Landesbauordnung (LBO)
Jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung, die regelt, wann eine Nutzungsänderung vorliegt und wann sie genehmigungspflichtig ist. Dort ist meist auch definiert, was als Wohnraum und was als touristische Nutzung gilt – z. B. als “Fremdenbeherbergung” oder “Beherbergungsstätte”. Beispiel: In Bayern kann eine tageweise Vermietung schon als Nutzungsänderung gelten, wenn sie regelmäßig stattfindet.2. Zweckentfremdungsgesetze in Städten
Einige Städte – etwa Berlin, München, Köln, Freiburg oder Hamburg – haben zusätzlich eigene Zweckentfremdungssatzungen erlassen. Diese sollen verhindern, dass zu viel Wohnraum in Ferienwohnungen oder gewerbliche Nutzungen umgewandelt wird. Hier gilt: ✅ Du darfst nur mit Sondergenehmigung oder Registrierung touristisch vermieten 🚫 Bei Verstößen drohen hohe Bußgelder – z. B. bis zu 500.000 € in Berlin!3. Abgrenzung zur gewerblichen Nutzung
Ab wann wird eine Ferienwohnung gewerblich? Eine pauschale Antwort gibt es nicht – Gerichte und Behörden beurteilen das je nach:- Umfang der Vermietung (z. B. ganzjährig vs. gelegentlich)
- Anzahl der Einheiten
- angebotene Services (z. B. Frühstück, tägliche Reinigung)
- Vermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com
Wann ist eine Nutzungsänderung notwendig?
Beispiele aus der Praxis
– Altbauwohnung im Ferienort
– Dachgeschoss-Ausbau mit Gästezimmern
– Einliegerwohnung als Airbnb
Unterschied zur Dauervermietung
Auf den ersten Blick wirkt es banal: Vermietung ist Vermietung.
Doch rechtlich ist es ein großer Unterschied, ob du dauerhaft vermietest – oder tage- oder wochenweise an Feriengäste.
Dauervermietung
Unter Dauervermietung versteht man die klassische Wohnraumnutzung mit einem unbefristeten Mietvertrag.
Der Mieter nutzt die Immobilie als Haupt- oder Nebenwohnsitz. In der Regel liegt die Mietdauer bei mehreren Monaten oder Jahren.
➡️ In diesem Fall bleibt der Nutzungszweck „Wohnen“ bestehen.
➡️ Es liegt keine Nutzungsänderung vor.
Kurzzeitvermietung / touristische Nutzung
Die Kurzzeitvermietung bezeichnet das tage- oder wochenweise Vermieten einer Immobilie an wechselnde Gäste – typischerweise über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt.
Die Nutzung entspricht nicht mehr dem klassischen Wohnen, sondern einer Fremdenbeherbergung – also einer Nutzung, die eher dem Beherbergungsgewerbe ähnelt.
▶️ In vielen Landesbauordnungen und Zweckentfremdungssatzungen ist genau diese Nutzung genehmigungspflichtig.
Der entscheidende Punkt: Die Absicht der Nutzung
❗ Es kommt nicht nur auf die Mietdauer an, sondern auf die Zweckbestimmung deiner Vermietung.
- Wenn du regelmäßig Gäste für 2–14 Tage aufnimmst
- Wenn du über Airbnb, Booking oder ähnliche Portale vermarktest
- Wenn du Reinigungsservices, Bettwäsche oder digitale Gästemappen anbietest
👉 dann liegt der Zweck nicht mehr in der Wohnnutzung, sondern in der touristischen Nutzung.
➡️ Und genau diese Änderung ist baurechtlich relevant – auch wenn du nur eine Wohnung hast.
Warum das so wichtig ist
Viele Vermieter:innen glauben:
„Wenn ich die Gäste nur für 1–2 Monate aufnehme, ist das doch keine Ferienwohnung.“
→ Falsch gedacht.
✔️ Entscheidend ist, ob du deine Immobilie dauerhaft bewohnbar machst – oder hauptsächlich als Unterkunft für wechselnde Gäste nutzt.
Praxis-Tipp:
Du solltest deine Vermietungsstrategie klar definieren – und transparent dokumentieren, z. B. in Exposés, Angeboten und auf deiner Website.
Denn:
Wenn dein Objekt z. B. im Bebauungsplan als Wohngebiet ausgewiesen ist, kann die touristische Nutzung abgelehnt oder untersagt werden – insbesondere ohne genehmigte Nutzungsänderung zur Ferienwohnung.
Klingt kompliziert? Dann wirst du bei einem der folgenden Anbieter die passende Unterstützung finden …
Die besten Anbieter für Nutzungsänderung in Deutschland
Auswahlkriterien: Spezialisierung auf touristische Nutzung, deutschlandweite Projekte, Erfahrung mit Zweckentfremdung & Bauämtern
> Umnutzung.de – Fewolizenz GmbH
Standort: Bundesweit
Kontakt:
🌐 www.umnutzung.de
📍 Sitz: Deutschlandweit aktiv
📧 Beratung & Anfrage direkt über die Website
Umnutzung.de ist einer der wenigen Anbieter in Deutschland, die sich ausschließlich auf die baurechtliche Umnutzung von Wohnraum in Ferienwohnungen spezialisiert haben – und das mit einem klaren Fokus auf rechtssichere Nutzungsänderungen für Gastgeber:innen in der Kurzzeitvermietung.
Das Team rund um Sebastian Friedrich begleitet Projekte bundesweit – vom ersten Vorab-Check über die Bauakte bis hin zur Einreichung beim Amt. Besonders stark sind sie bei Fällen, die auf den ersten Blick als „schwierig“ gelten:
- abgelehnte Anträge,
- fehlende Unterlagen,
- komplexe Bestandsimmobilien.
Genau hier hilft die Erfahrung von Umnutzung.de – mit klarer Kommunikation, realistischen Einschätzungen und echtem Fokus auf touristische Nutzung (z. B. Airbnb, Booking, FeWo-direkt).
Wir arbeiten seit 2024 eng mit Umnutzung.de zusammen und haben bereits mehrere Kund:innen erfolgreich an das Team vermittelt.
→ Unsere klare Empfehlung für alle, die ihre Ferienwohnung auf ein rechtssicheres Fundament stellen wollen.
Besonderheiten von Umnutzung.de:
✅ Spezialisierung auf Ferienvermietung & Beherbergungsnutzung
✅ Bundesweite Begleitung – digital & effizient
✅ Klare Einschätzung der Genehmigungswahrscheinlichkeit
✅ Expertise im Umgang mit Bauämtern & Zweckentfremdungsgesetzen
> planecobuilding.de
Standort: Hamburg & Bundesweit
Kontakt:
🌐 www.planecobuilding.de
📍 Sitz: Hamburg, tätig in ganz Deutschland
📧 Beratung & Erstgespräch auf Anfrage
planecobuilding.de ist ein interdisziplinäres Planungsbüro aus Hamburg, das deutschlandweit Projekte im Bereich Wohnraumanpassung, Umnutzung und energetischer Sanierung begleitet. Der Fokus liegt auf der cleveren Transformation von Bestandsimmobilien – von der klassischen Eigentumswohnung bis hin zur gewerblichen Immobilie mit Potenzial zur Ferienunterkunft.
Das Team bringt nicht nur architektonische Kompetenz, sondern auch ein starkes Verständnis für baurechtliche Zusammenhänge mit – ein entscheidender Vorteil bei der Nutzungsänderung von Wohnraum zu Ferienwohnungen.
Gerade bei Bestandsgebäuden, die in sensiblen Lagen oder in gemischten Wohnquartieren liegen, ist die Expertise von planecobuilding.de besonders wertvoll.
→ Ideal für Gastgeber:innen, die eine klug geplante, genehmigungsfähige Lösung für ihre Ferienvermietung suchen – auch wenn die Immobilie ursprünglich nicht als touristisches Objekt gedacht war.
Besonderheiten von planecobuilding.de:
✅ Erfahrung mit Wohnraumumnutzung & Altbaustrukturen
✅ Architekten & Bauplaner im Team
✅ Fokus auf energetische, wirtschaftliche & genehmigungsrechtliche Optimierung
✅ Echte Schnittstelle zwischen Kreativität & Baurecht
Typische Projekte:
– Umbau von Gewerberäumen in Ferienapartments
– Umnutzung von Einliegerwohnungen zu Kurzzeitvermietungen
– Begleitung von Ferienhäusern in gemischten Gebieten (z. B. Dorfkernlagen, Gewerbegebiete im Wandel)
> Nutzuu | Nutzungsänderung.de
Deutschlandweites Netzwerk
Kontakt:
🌐 www.nutzungsänderung.de
📍 Vermittlung deutschlandweit
📧 Anfrageformular direkt auf der Website verfügbar
Planer-Vermittlung für Umbau, Genehmigung & Brandschutz
Nutzungsänderung.de ist kein klassisches Architekturbüro, sondern ein spezialisiertes Dienstleisternetzwerk, das bundesweit Planer:innen, Architekt:innen und Bauvorlageberechtigte für Umbau- und Nutzungsänderungsvorhaben vermittelt.
Ob du ein Einfamilienhaus in eine Ferienimmobilie mit gewerblicher Nutzung umwandeln willst oder eine Eigentumswohnung für die Kurzzeitvermietung legalisieren möchtest – über nutzungsänderung.de findest du passende Fachplaner für dein Vorhaben.
Der Fokus liegt dabei auf rechtssicheren Umbauten, Brandschutzanforderungen und der Erstellung genehmigungsfähiger Unterlagen.
→ Besonders geeignet für Vermieter:innen, die selbst keine Kontakte zu Architekten haben, aber dennoch einen professionellen Einstieg in den Umnutzungsprozess suchen.
Besonderheiten von Nutzungsänderung.de:
✅ Vermittlung an erfahrene Architekten mit Fokus auf Nutzungsänderung
✅ Unterstützung bei schwierigen Genehmigungslagen
✅ Auch für Brandschutzthemen & bauliche Umbauten
✅ Breites Netzwerk – deutschlandweit einsetzbar
Typische Leistungen im Netzwerk:
– Baurechtliche Machbarkeitsprüfungen
– Erstellung von Bauantragsunterlagen
– Brandschutzkonzepte für Ferienwohnungen
– Beratung zu Stellplatznachweisen, Erschließung & Umbaupflichten
> Soelzer Planung
Region: NRW
Kontakt:
🌐 www.soelzerplanung.de
📍 Sitz: NRW / projektbezogene Arbeit in angrenzenden Regionen
📧 Beratung & Erstkontakt direkt über die Website
Individuelle Lösungen für kleine Ferienprojekte
Soelzer Planung ist ein Planungsbüro aus Nordrhein-Westfalen, das sich auf die baurechtliche Begleitung von kleinen Wohneinheiten und individuellen Umbauprojekten spezialisiert hat – darunter Einliegerwohnungen, Tiny Houses, Anbauten und Nebengebäude, die in Ferienwohnungen oder Kurzzeitvermietungen umgewandelt werden sollen.
Besonders wertvoll ist der Fokus auf private Eigentümer:innen, die nicht mit 20 Einheiten starten, sondern eine einzige Unterkunft legal und professionell nutzen möchten.
Soelzer Planung kennt die Herausforderungen bei kleinen Projekten – von der Stellplatzfrage bis zur Klärung der baurechtlichen Relevanz – und begleitet dich von der ersten Idee bis zum fertigen Antrag.
→ Eine klare Empfehlung für alle, die mit einem einzelnen Ferienobjekt starten – und trotzdem keine böse Überraschung vom Bauamt erleben wollen.
Besonderheiten von Soelzer Planung:
✅ Spezialisierung auf Einheiten unter 80 m²
✅ Erfahrung mit Bestand, Nebengebäuden & Tiny Houses
✅ Begleitung für private Gastgeber:innen mit einem Objekt
✅ Regionale Kenntnis von Bauämtern & Anforderungen in NRW
Typische Anwendungsfälle:
– Umnutzung von Einliegerwohnungen zu Airbnbs
– Ferienhaus im Garten (z. B. Bungalow, Tiny Home)
– Kurzzeitvermietung in dörflichen Mischgebieten
– Nachnutzung von alten Nebengebäuden oder Garagen
> Planungswert.de
Region: Bundesweit
Kontakt:
🌐 www.planungswert.de
📍 Bundesweite Projekte & Online-Beratung
📧 Beratung über Online-Formular oder telefonisch
Baurechtliche Beratung & strategische Vorbereitung
Planungswert.de ist kein klassisches Architekturbüro, sondern ein auf Baurecht spezialisiertes Beratungsunternehmen, das sich auf die Begleitung und Bewertung von Umnutzungsvorhaben konzentriert – insbesondere im Vorfeld einer geplanten Nutzungsänderung.
Das Team unterstützt Eigentümer:innen dabei, ihre Chancen auf Genehmigung realistisch einzuschätzen, Risiken zu erkennen und alle nötigen Unterlagen strukturiert aufzubereiten.
Gerade in der Frühphase – wenn noch unklar ist, ob eine Ferienvermietung am Standort überhaupt zulässig ist – ist Planungswert der richtige Ansprechpartner.
→ Ideal für alle Gastgeber:innen, die sicher und fundiert in die rechtliche Prüfung und Antragstellung starten möchten, bevor sie Zeit und Geld in Planer oder Umbauten investieren.
Besonderheiten von Planungswert.de:
✅ Fokus auf baurechtliche Beratung & Machbarkeitsprüfungen
✅ Unterstützung vor der eigentlichen Antragstellung
✅ Schnittstelle zwischen Eigentümer, Architekt & Behörde
✅ Hilfreich bei komplexen oder unklaren Genehmigungssituationen
Typische Leistungen:
– Prüfung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen
– Bewertung von Genehmigungswahrscheinlichkeit
– Unterstützung bei Bauvoranfragen
– Aufbereitung für externe Architekten & Dienstleister
Fewolino Empfehlung
Du willst eine neutrale Empfehlung? Dann buch dir ein Erstgespräch bei Fewolino – wir arbeiten mit erprobten Partnern zusammen.
Rechtliche Fallstricke: Zweckentfremdung & Genehmigungspflicht
In welchen Städten ist eine Zweckentfremdungssatzung relevant?
– Berlin
– München
– Hamburg
– Freiburg
→ Wichtig: Auch ohne Satzung kann eine Umnutzung genehmigungspflichtig sein!
Was passiert ohne Genehmigung?
– Bußgelder bis 50.000 €
– Rückbaupflicht
– Probleme bei Verkauf oder Versicherung
Kosten & Dauer einer Nutzungsänderung
Was kostet eine Umnutzung zur Ferienwohnung?
- Architektenhonorar (ab 1.200–5.000 € je nach Komplexität)
- Behördengebühren (i. d. R. 500–1.500 €)
- Eventuelle Umbaukosten, Brandschutz etc.
Wie lange dauert der Prozess?
- Unterlagen beschaffen & Bauakte prüfen (2 Wochen – 3 Monate)
- Antrag stellen & Bearbeitung durch Amt (4 Wochen – 5 Monate)
⏱ Im Schnitt: 3 Monate – abhängig vom Bundesland
🇩🇪 Deutschland Karte: FEWO-Fotografie Anbieter | für Airbnbs & Kurzzeitvermietung
Fazit – So gelingt die Umnutzung zur Ferienwohnung stressfrei
Wer eine Ferienwohnung betreiben möchte, braucht Sicherheit & Struktur.
Eine professionelle Nutzungsänderung ist keine lästige Pflicht, sondern dein Fundament für:
- 📈 Langfristige Einnahmen
- 🛡️ Rechtssicherheit
- Ruhe vor dem Bauamt
Weitere Blogartikel zum Thema FEWO-Marketing & Kurzzeitvermietung
Jacek Poplawski, M.Sc.
Jacek ist ein ehemaliger Booking.com Account Manager (New partnerships) und Gründer von Fewolino. Er ist auf Online-Marketing im Kontext der Kurzzeitvermietung, Business Development und SEO spezialisiert.
Seit 2019 helfen Agnes & Jacek FEWO-Vermietern, online mehr Sichtbarkeit zu erzielen, eine starke Marke aufzubauen und sich unabhängiger von großen Buchungsportalen zu positionieren.
Hast du noch Fragen?
FAQ / Häuftig gestellte Fragen
Was ist eine Nutzungsänderung im Kontext von Ferienwohnungen?
Eine Nutzungsänderung bedeutet: Ein Gebäude oder eine Wohnung wird nicht mehr wie ursprünglich genehmigt genutzt – z. B. wird aus Wohnraum eine Ferienwohnung oder ein Beherbergungsbetrieb.
Dafür brauchst du in vielen Fällen eine Genehmigung vom Bauamt.
Brauche ich eine Nutzungsänderung für meine Ferienwohnung?
In der Regel: Ja. Wenn deine Immobilie ursprünglich als reiner Wohnraum genehmigt wurde, ist die touristische Vermietung eine andere Nutzung – und damit genehmigungspflichtig.
Ausschlaggebend ist der letzte genehmigte Zustand – nicht, wie du die Wohnung bisher genutzt hast.
Gilt das auch außerhalb von Großstädten?
Ja. Auch in ländlichen Regionen kann eine Nutzungsänderung notwendig sein – selbst ohne Zweckentfremdungssatzung. Die Bauordnung des jeweiligen Bundeslands entscheidet.
Es gilt das Bauplanungsrecht, nicht das Ordnungsrecht.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung vermiete?
Du riskierst:
- Nutzungsuntersagung durch das Bauamt
- Bußgelder (bis zu 50.000 €)
- Rückbauverpflichtungen
- Probleme mit der Gebäudeversicherung
- Wertverlust beim Immobilienverkauf
Wer hilft mir bei der Umnutzung zur Ferienwohnung?
Am besten suchst du dir einen Architekten mit Erfahrung in Nutzungsänderungen im Bereich touristischer Nutzung.
Tipp: Auf Fewolino.com findest du eine Liste empfohlener Dienstleister für Nutzungsänderung in Deutschland.
Wie lange dauert eine Nutzungsänderung?
Die Dauer hängt vom Bundesland und vom Bearbeitungsstand deines Bauamts ab.
Grob kannst du rechnen mit:
- 2–12 Wochen für Unterlagenrecherche & Antrag
- 1–5 Monate für die Bearbeitung durch das Bauamt
→ Im Schnitt ca. 3 Monate, wenn alles vollständig vorliegt.
Was kostet eine Nutzungsänderung?
Die Kosten setzen sich zusammen aus:
- Architektenhonorar (ca. 2.000–5.000 €)
- Behördengebühren (ca. 500–1.500 €)
- Eventuell: Umbaukosten, Brandschutzmaßnahmen, Gutachten
Was ist der Unterschied zwischen Zweckentfremdung und Nutzungsänderung?
Zweckentfremdung ist ein ordnungsrechtlicher Begriff (Städte wie Berlin, München etc.), der Wohnraum schützt.
Nutzungsänderung ist baurechtlich – sie betrifft alle Regionen in Deutschland.
Auch ohne Zweckentfremdungssatzung brauchst du oft eine baurechtliche Genehmigung.
Kann mein Architekt das einfach so beantragen?
Nicht jeder Architekt kennt sich mit Nutzungsänderungen in der Kurzzeitvermietung aus.
Wichtig ist:
- Kenntnis der Landesbauordnung
- Erfahrung mit Bauanträgen für Ferienwohnungen
- Verständnis für Begriffe wie Beherbergungsbetrieb, Zweckbindung, Bestandsschutz
