Booking.com Extranet Einführung | Anleitung für Vermieter
Booking ist eines der beliebtesten Buchungsportale in Deutschland.
In diesem Leitfaden zeigen wir dir, wie du als FEWO-Vermieter dein Extranet optimieren kannst und so von mehr Sichtbarkeit auf dem Portal profitierst.
- aktualisiert am 16/11/2024
- Tutorials
Es genügt nicht, ein neues Inserat auf Booking.com zu eröffnen.
Als Vermieter von Ferienhäusern und Ferienwohnungen ist es ratsam, sein BOOKING.COM Inserat im BOOKING.COM EXTRANET zu optimieren und zu wissen, welche Einstellungen man vornehmen sollte.
In diesem Blogartikel erläutern wir, wie Du Dein EXTRANET optimieren kannst, um eine bessere Sichtbarkeit und mehr Buchungen für Deine Unterkünfte zu erhalten.
Wenn du – so wie wir – gerne Youtube-Videos anschaust, findest du auf unserem deutschsprachigen Youtube-Kanal für FEWO-Vermieter zahlreiche Videos zu u.a. folgenden Themen: Ferienwohnungen erfolgreicher vermieten, Booking.com Tutorials auf Deutsch und Web Design für FEWO-Vermieter.
mehr als 1.100 Vermieter folgen uns bereits
Lohnt sich Booking als Buchungsportal für Ferienwohung & Ferienhaus?
Booking.com zählt laut Statista zu den beliebtesten Buchungsportalen in Deutschland, Österreich und der Schweiz.
Die Muttergesellschaft Booking Holdings, zu der auch Unternehmen wie Agoda, Open Table, Kajak.com, Rentalcars.com, Hotelscombined und Getaroom gehören, ist einer der weltweit größten Kunden von Google (u.a. Google Ads).
🛑 Achtung: Booking.com ist ein sogennanter Direktbucher – d.h. deine Buchungen von Gästen sind direkt bestätigt und verlaufen nicht “per Anfrage”.
Somit unterscheidet sich Booking deutlich von FeWo Direkt und Airbnb: Bei Airbnb und FeWo Direkt hast du die Option auszuwählen, ob du mit deinen Ferienimmobilien direkt buchbar sein möchtest, oder nur “per Anfrage”.
Diese Unterscheidung ist sehr wichtig, um Überbuchungen bzw. Doppelbuchungen zu vermeiden.
Update für 2024:
Seit Ende 2023 erlaubt Booking bei der Neuregistrierung auch, nur “auf Anfrage” über Booking buchbar zu sein.
Dies ist eine neue Funktion von Booking.com, die in Europa schrittweise eingeführt wird.
Erfahrungen: Eignet sich Booking auch für die Vermietung von Ferienwohungen, Ferienhäusern & Serviced Apartments?
Die Antwort ist eindeutig: Ja!
Booking.com erweist sich nicht nur als starker Vertriebskanal für Hotels, sondern auch für Ferienunterkünfte aller Art.
Auch wir stellen bei unseren (100+) Kunden immer wieder fest, dass Booking.com eines der stärksten und effektivsten Buchungsportale für Ferienunterkünfte ist – egal ob Ferienwohnung, Chalet, Ferienhaus oder Apartment.
Die Stärke von Booking.com liegt in seiner breiten Marktpräsenz und der engen Zusammenarbeit mit Google, einem der wichtigsten Akteure auf dem Markt der Online-Suchmaschinen. Ähnlich wie Amazon und ebay hat sich Booking diese Sichtbarkeit bei Google über die Jahre teuer erkauft.
Vermieter von Ferienhäusern und -wohnungen profitieren somit von der hohen Sichtbarkeit und Reichweite, die Booking.com auf der weltweit beliebtesten Suchmaschine (= Google) bietet.
Mehr als 110 Millionen Menschen nutzen die Booking.com App
Neben dem gekauften “Google Traffic” hat sich Booking.com über die Jahre einen sehr treuen Kundenstamm aufgebaut, der regelmäßig die Booking.com App auf dem Smartphone nutzt.
Viele von ihnen sind Teilnehmer am Booking.com-eigenen Treueprogramm “Genius” und freuen sich über zusätzliche Deals und Rabatte.
Booking hatte im Jahr 2022 mehr als 100 Millionen Nutzer auf seiner mobilen App, was 40 % der gesamten Buchungen ausmacht.
Quelle: Business of Apps, 2023
Die Nutzerfreundlichkeit der App in Verbindung mit des einfachen Buchungsprozesses (= die Buchungen sind direkt bestätigt) wird wohl auch in Zukunft sicherstellen, dass online via Booking gebucht wird.
🟧 Fazit: Booking hat den bei Google “gekauften Traffic” durch eine gute Customer Experience und viele Incentives (Angebote und Rabatte) in einen treuen Kundenstamm verwandelt – d.h. Gäste und Reisende haben die Booking App kennen und lieben gelernt.
Filteroptionen nach Unterkuntstypen
Im Laufe der Jahre hat sich Booking.com kontinuierlich weiterentwickelt und man kann explizit nach Ferienunterkünften filtern.
Reisende können mit dieser Filteroption ganz einfach die perfekte Ferienwohnung oder das ideale Ferienhaus für ihren Urlaub auswählen.
Booking.com ist definitiv eine empfehlenswerte Plattform für Vermieter von Ferienhäusern und -wohnungen ist.
Für eine Mehrheit unserer FEWO-Coaching-Teilnehmer als auch Webdesign-Kunden ist Booking der stärkste Vertriebskanal (deutlich VOR Airbnb, VRBO / FeWo Direkt, HomeToGo etc.).
Die große Reichweite im Internet (u.a. Google), der treue und wachsende Kundenstamm (App Nutzer) und die kontinuierlichen Weiterentwicklungen machen Booking.com zu einem starken Vertriebskanal in der Ferienvermietung.
Vermieter Login bei Booking: Wo finde ich den Booking.com Extranet Zugang?
Den Booking.com Extranet Login auf Deutsch findest du unter folgendem LINK: www.admin.booking.com.
Du musst dich dort zunächst anmelden, um deine Unterkunft verwalten zu können.
Booking.com Inserat optimieren in 5 Schritten (für mehr Buchungen & Sichtbarkeit)
Mit diesen 5 Schritten kannst du ganz einfach deine Sichtbarkeit auf Booking.com für deine Ferienwohnungen oder Ferienhäuser erhöhen.
In meiner Zeit als Account Manager New Partnerships bei Booking.com in Berlin und Düsseldorf gehörte es zu den Standardaufgaben eines Account Managers, das Booking.com Extranet der jeweiligen Partner zu optimieren.
Die Optimierung beinhaltete unter anderem das Laden von Verfügbarkeiten, die Sicherstellung der Ratenvielfalt, gegebenenfalls die Schaltung von Angeboten und diverse andere Parameter wie zum Beispiel das Genius Programm, Visibility Booster oder das Preferred Programm.
Wer sich mit Booking.com auseinandersetzt, es als Werkzeug nutzt und sich regelmäßig einloggt und damit beschäftigt, wird zwangsläufig erfolgreicher sein als seine Marktbegleiter, denn viele Vermieter haben ihre Inserate nicht optimiert und fühlen sich mit dem Extranet oft überfordert.
Und damit sind nicht nur optimale Fotos gemeint, sondern auch das Booking.com Internet richtig zu kalibrieren bzw. alle Einstellungen richtig vorzunehmen.
Das heißt, wenn du das beherrschst, hast du hier die Möglichkeit, dir einen Vorteil gegenüber deinen Marktbegleitern zu verschaffen.
☝🏼Lesenswert: Fotoshooting für Ferienhaus & Ferienwohnung – Tipps von Ivy Stenzel
Schritt 1. Verfügbarkeiten & Preise laden
Punkt 1: Das Laden von Verfügbarkeiten und Preisen.
Dies ist der einfachste Punkt und sollte eigentlich selbsterklärend sein.
Aber viele Vermieter machen hier Fehler, denn Booking.com erlaubt das Hochladen von Verfügbarkeiten bis zu 16 Monate im Voraus und auch das Hochladen von Preisen.
Reisende können bis zu 16 Monate im Voraus buchen.
Du kannst also deine Sichtbarkeit in den Suchergebnissen erhöhen und Frühbucher anlocken, indem du Preise und Verfügbarkeiten lange im Voraus hochlädst.
🛑 Achtung: In den aktuellen inflationären Zeiten sollte man zukünftige Preise nicht zu niedrig ansetzen. Laut Handelsblatt.de lag die Inflation in Deutschland im Jahr 2022 bei 7,9%. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die tatsächliche Teuerungsrate deutlich höher lag.
Manche Vermieter laden zwar Verfügbarkeiten hoch, hinterlegen aber keine Preise.
Sie sind dadurch aber nicht buchbar. Das bedeutet, dass das Hochladen von Verfügbarkeiten und auch das Hochladen von Preisen die absolute Grundvoraussetzung für die Sichtbarkeit bei Booking ist.
Früher hat Booking auch Objekte angezeigt, die am gewählten Datum gar nicht buchbar waren. Das hat sich geändert. Der Algorithmus ist intelligent genug, um dem Besucher wirklich nur relevante und buchbare Mietobjekte anzuzeigen.
Das bedeutet, dass der alte Trick, Verfügbarkeiten in der Nebensaison hochzuladen und dann auf den Billboard-Effekt in der Hauptsaison zu hoffen, nicht mehr so gut funktioniert wie früher.
☝🏼 Auch lesenswert: Was der Billboard-Effekt mit deiner Kurzzeitvermietung zu tun hat
Schritt 2. Ratenvielfalt sicherstellen
Punkt 2: Ratenvielfalt sichern. Sehr wichtig!
Der Algorithmus von Booking.com ist ein gut gehütetes Geheimnis, ähnlich wie die Ranking-Algorithmen von Google, Amazon und Ebay.
Neben Verfügbarkeit und Preis ist es wichtig, die sogenannte Ratenvielfalt zu sichern.
Was bedeutet das genau?
Wenn du mehr als eine Rate hast, wirkt sich das positiv auf deine Sichtbarkeit und Buchbarkeit bei Booking aus.
Warum ist das so?
Nun, es gibt Gäste, die vielleicht für zwei Personen suchen, für sechs Personen, für acht Personen und so weiter.
Oder es gibt Gäste, die eine nicht kostenlos stornierbare Rate suchen.
Generell gilt: Je mehr Daten dem Algorithmus zur Verfügung stehen, desto besser kann er deine Anzeige entsprechend der Nachfrage in der Region und den Suchparametern des Suchenden ausspielen.
Als FEWO-Vermieter willst du also Ratenvielfalt gewährleisten.
Was genau bedeutet Ratenvielfalt?
Ratenvielfalt bedeutet, dass du nicht nur eine Standardrate anbietest, z.B. die 30-Tage-Flexible, sondern z.B. auch eine 7-Tage-Flexible und z.B. eine Non-Refundable Rate.
Die Non-Refundable Rate sollte immer günstiger sein, weil sie im Grunde genommen eine Rate ohne Reiserücktrittsversicherung ist, weil sie zwar günstiger ist, aber der Buchende weiß, dass er nicht kostenlos stornieren kann und dass er den vollen Betrag bezahlen muss, auch wenn er storniert oder nicht anreisen kann.
Das bedeutet, dass für dich als Vermieter in der Kurzzeitvermietung (egal ob du Eigentümer bist oder Arbitrage betreibst) drei Raten besser sind als nur eine.
Hier in der Ferienhaus-Fallstudie haben wir zusammen mit der Ferienhausbesitzerin die folgende Ratenkonfiguration gewählt:
1. eine Non-Ref-Rate (nicht kostenfrei stornierbar)
2. eine 7-Tage-Flexible Rate (bis 7 Tage vor Anreise kostenfrei stornierbar)
3. eine 30-Tage-Flexible Rate (bis 30 Tage vor Anreise kostenfrei stornierbar).
Schritt 3. Deals schalten für die Nebensaison (z.B. Frühbucherrabatt oder Last-Minute-Rabatt)
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Schritt 4. Dem Genius Program beitreten
Das Genius-Programm ist ein Treueprogramm von Booking.com.
Booking.com behauptet, dass die teilnehmenden Unterkünfte – d.h. diejenigen, die GENIUS in ihrem Extranet aktivieren – Zugang zu den “treuesten, zuverlässigsten und wertvollsten Kunden” von Booking.com erhalten.
Tatsächlich handelt es sich bei den Genius-Teilnehmern um Traveller (d.h. Reisende), die deutlich häufiger reisen und dabei Booking nutzen, mehr ausgeben und deutlich früher buchen.
5 häufige Kritikpunkte am Genius Treueprogramm:
Einige Hoteliers kritisieren das Genius Program und somit Booking.
Die üblichen Argument GEGEN die Teilnahme im Programm, lauten:
🛑 Das Programm stärk nur die Loyalität zu Booking (und nicht zu den Unterkünften)
🛑 Genius Reisende stornieren öfters
🛑 Es untergräbt deine eigenen Marketingativitäten (da du ja dem Booking Gast zusätzlichen Rabatt gewährst und somit inzetivierst, über das Portal zu buchen)
🛑 Es wirkt sich schlecht auf deine Profitabilität aus (es ist ein Rabatt)
🛑 Es erhöht deine Anhängigkeit von Booking als Vertriebskanal
Das sind die üblichen DAGEGEN-Argumente.
Wir sehen das ein wenig anders. 😊
Wir empfehlen das Genius Programm als Discovery Tool für deine Kurzzeitvermietung zu nutzen.
Generell empfehlen wir, Booking als Partner zu sehen und das “Spiel der Portale” mitzuspielen – egal ob Airbnb, FeWo Direkt oder Booking.
Die Portale möchten, dass du im Idealfall alle Deine Verfügbarkeiten über sie “verkaufst”. Deine Aufgabe als Unternehmer ist es, die Portale richtig in deine Marketingstrategie einzubinden und optimal zu nutzen.
Wichtig ist, dass du den Genius Rabatt richtig in deine Saisonpreise einrechnest, so dass du, wenn sich Genius und z.B. ein Deal addieren (denn sie addieren sich!), nicht plötzlich bei Booking günstiger bist als über deine eigenen Kanäle.
Im Idealfall konvertieren deine Genius Gäste vor Ort zu zukünftigen Direktbuchern (weil dein Service und dein Produkt so cool sind) und empfehlen deine “Brand” weiter und nicht dein Booking Inserat (und das macht ja auch niemand).
Auch das liegt in deiner Verantwortung.
Auch lesenswert in diesem Kontext: Wie du den Billboard-Effekt für deine Ferienvermietung nutzt.
Schritt 5. Visibility Booster aktivieren für die Nebensaison
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Fazit und Zusammenfassung:
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Weitere Quellen & Artikel zum Thema Booking.com
Jacek Poplawski
Jacek ist ein ehemaliger Booking.com Account Manager (New partnerships) und Gründer von Fewolino. Er ist auf Online-Marketing im Kontext der Kurzzeitvermietung, Business Development und SEO spezialisiert.
Seit 2019 helfen Agnes & Jacek FEWO-Vermietern, online mehr Sichtbarkeit zu erzielen, eine starke Marke aufzubauen und sich unabhängiger von großen Buchungsportalen zu positionieren.
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